A resale restriction is not an affordability policy until the benefits, costs and rules are explained.
26 Oct 2026 JST · Tokyo Housing / Property Rights / Corporate Strategy / Policy Reality Check
千代田区が、三菱地所レジデンスなどの計画するマンションについて、引渡し後5年間の転売禁止を求めるという。
僕の第一声は「住宅政策をやりたいなら、費用と責任も自分の政策として見せてくれ」だ。役所の正義感だけで、企業と購入者の間の契約に、新しい荷物を積むのか。
ただし、怒る前に対象を正確に読む。これは一般の私有財産を区が一律に凍結するという話ではない。公的な都市開発制度を使う事業への要請だ。だからこそ、雑な体制比較で済ませず、どこまでが合理的な公共貢献で、どこからが説明不足の負担転嫁なのかを問いたい。
10月26日17時の日経によると、区は27日にも個別事業への要請を行う予定だ。報道された計画は約100戸から約200戸への建替えで、2030年着工、2036年完成予定。都の制度による容積率緩和を受ける対象物件とされる。同一名義の複数住戸購入も禁止するよう求めるという。[1]
現時点で確認したのは報道であり、今回の個別要請の最終文書、事業者の受諾、販売契約の条文、例外・違反時の対応は未確認だ。物件名も特定しない。
記事末尾には、要請に法令上の強制力はないと明記されている。「千代田区が5年転売禁止を施行した」と言い換えたら、ニュースの加工しすぎである。
仮に2036年に引渡しなら、制限は2041年ごろまで及ぶ計算になる。これは報道上の予定に基づく例示で、確定した引渡日・満了日ではない。今の過熱への対策が、その頃にも適切か。見直しの条件は、先に必要だ。
区は2025年7月18日の公式要請で、都市開発諸制度などを活用する事業を対象に、原則5年の転売制限と同一名義の複数購入禁止を求めている。同じ文書には、国・都にも税制などの対策を求める方針がある。[2] 「国に言っていない」という批判は当たらない。
東京都は、都市開発諸制度を、公共的貢献を行う計画に容積率等の緩和を認める仕組みと説明する。[3] 公共が付与する開発上の利益について、社会への還元を議論する根拠はある。
しかし、それは「役所が思いつく条件なら何でも後から付けてよい」という白紙委任ではない。今回、どの制度を使い、何を既に公共貢献として負担し、転売制限が何に追加されるのか。区・都・事業者・既存所有者の関係も含め、具体的な資料で示すべきだ。
容積率は魔法の財布ではない。緩和という言葉から、無限の奉仕義務は出てこない。
日経は、東京23区の2026年4～9月の新築平均価格を1億7925万円、前年同期比34.7％上昇と報じる。また東京カンテイ調べとして、千代田区の築5年以内マンションの2025年の転売率を4.92％とする。[1]